Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada para que bens sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.

Constituir uma empresa para administrar bens próprios pode ser uma ótima estratégia no planejamento sucessório. Quando bem planejada e implementada, essa opção viabiliza a criação de regras a serem seguidas pelos herdeiros no caso da morte do titular dos bens, além de gerar uma economia tributária considerável.

Quais imóveis devo integralizar?

Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e há casos em que é melhor não integralizar imóveis específicos na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física, caso resolva vender.

Além disso, antes de pensar em uma administradora de bens, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.

A ajuda de um planejador financeiro é fundamental para avaliar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, verificar a melhor opção – manter na pessoa física, vender, ou integralizar em uma administradora de bens.

Tributação

Se os bens imóveis forem mantidos com a finalidade de obtenção de aluguéis, a holding se mostra uma opção vantajosa. Caso os bens sejam mantidos sob a propriedade de pessoa física, o Imposto de Renda (IRPF) incidente será de até 27,5% sobre a renda obtida. Se o imóvel estiver integralizado na holding, a tributação federal pode se resumir a 11,33%, no regime de lucro presumido – considerando-se o IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Caso os imóveis sejam mantidos com o objetivo de compra e venda, a análise da opção por uma holding exige um estudo mais aprofundado do caso concreto. Se registrados sob a pessoa jurídica, a tributação será de aproximadamente 7,0% sobre o valor total da venda.

Por outro lado, sob a pessoa física, a tributação federal será de 15% sobre o ganho de capital — diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda — além do ITBI municipal, que poderá incidir sobre o valor do imóvel ou da transação.

Exemplo Prático:

Para ilustrar o processo, considere o seguinte exemplo: um cliente possui um portfólio de 10 imóveis, distribuídos da seguinte forma:

2 imóveis destinados à venda.
5 imóveis geradores de renda por meio de aluguel, sem intenção de desfazimento.
3 imóveis de uso próprio.

Ao confrontar a decisão sobre a inclusão na holding patrimonial, iniciamos uma análise consultiva em conjunto com o cliente, visando compreender os objetivos específicos para cada propriedade.

a) Imóveis para Venda:

Realizamos uma avaliação minuciosa sobre os 2 primeiros imóveis, comparando os impostos incidentes na pessoa física (PF) em caso de venda e na pessoa jurídica (PJ). Em muitos casos, a recomendação recai em manter a propriedade na PF para a venda, pois os impostos tendem a ser inferiores. Isso é particularmente vantajoso para imóveis adquiridos há muito tempo, nos quais a redução do imposto sobre ganho de capital é notável.

b) Imóveis de Renda:

Os 5 imóveis destinados à geração de renda por meio de aluguel são estrategicamente integrados à administradora de bens. Essa decisão baseia-se na lógica de que a renda contínua é preservada, e a venda não está nos planos do cliente.

c) Imóveis de Uso Próprio:

Os três imóveis destinados ao uso pessoal podem ser integralizados na holding administradora de bens. Essa escolha é respaldada pela intenção do cliente de manter essas propriedades a longo prazo e pela simplificação do processo de sucessão para seus filhos, mesmo que as cotas ainda não tenham sido oficialmente doadas.

Em cenários onde o cliente considera vender um dos imóveis para adquirir uma propriedade maior, realizamos um cálculo detalhado do ganho de capital. Este processo permite avaliar se é mais vantajoso conduzir a transação pela pessoa física ou jurídica.

Este exemplo prático evidencia a importância da análise personalizada em cada situação, alinhando as decisões às metas e circunstâncias específicas de cada cliente.

Ampliando a Proteção do Patrimônio: Diversificação de Ativos na Holding

Para reforçar a salvaguarda do patrimônio, é possível integrar à holding uma variedade de ativos, incluindo automóveis, joias, obras de arte, embarcações, ações, valores em dinheiro, propriedade intelectual, direitos contratuais, e mais. Entretanto, essa estratégia requer a orientação especializada de um profissional versado na área.

Consultar um especialista é crucial para identificar quais ativos são mais vantajosos de serem integrados, considerando as particularidades de cada caso. Além disso, a definição das cláusulas do contrato social da empresa deve ser cuidadosa, refletindo as intenções e necessidades do detentor do patrimônio. Essa abordagem meticulosa assegura não apenas a diversificação eficaz dos ativos, mas também a conformidade jurídica e a proteção integral do patrimônio contra potenciais contingências.

Conclusão: Estratégia Personalizada para o Sucesso Patrimonial

Antes de tomar a decisão de constituir uma holding, é crucial realizar uma avaliação minuciosa da viabilidade. Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando a tributação, os objetivos do proprietário e a rentabilidade em sintonia com o mercado.

A recomendação geral é ponderar a integralização de imóveis na holding, especialmente aqueles que geram renda de aluguel superior a R$10 mil. Este cálculo deve levar em conta diversos custos, como ITBI, despesas cartorárias, e os encargos contábeis posteriores. Além disso, uma holding administradora de bens destaca-se como uma estratégia eficaz para a proteção patrimonial. A possibilidade de doação de cotas em vida contribui não apenas para a segurança do patrimônio, mas também como uma ferramenta essencial de sucessão, reduzindo substancialmente os custos associados a advogados e ITCMD.

Em síntese, para assegurar uma tomada de decisão informada e bem-sucedida, é fundamental envolver um time de profissionais especializados em planejamento tributário e estratégico. Essa abordagem colaborativa proporciona uma visão abrangente, garantindo que cada etapa do processo seja alinhada aos objetivos específicos do proprietário e às melhores práticas legais. A expertise combinada desses profissionais é a chave para a eficácia e o êxito duradouro no gerenciamento patrimonial e sucessório.

Por isso, conte com o apoio da Avelino e Costa para avaliar e verificar se uma holding patrimonial é a melhor opção para o seu caso e elaborar um planejamento sucessório adequado ao seu contexto.